主题：地价不降，房价怎么降？

严厉的宏观调控，使得“北上广深杭”等实施“限购”的城市，房价的快涨势头得以有效遏制，房价缓步下行通道。住宅存量压力加剧，房产商资金链绷紧，下半年的新盘供应还将不断增加，楼盘间竞争日趋白热化，越来越多的项目赤膊上阵打折促销。然而令人存疑的是：杭州近半年来新推的土地价格，丝毫没有产生因调控“回调下滑”的征兆，即便此前有流拍的先例，也未能让地价低下“高贵”的头颅。


曾经房价和地价轮番上涨，让老百姓抱怨开发商心黑，叫开发商抱怨政府推高地价。而今在“限购、限价”的双重作用下，房价已“被”。在房价“趋稳”甚至“下行”的过程中，地价的“逆势上行”在与房价的“拉锯战”势必会挤压企业的获利空间。地价不降，房价怎么降？


我们知道通常地价是房价的核心成本。据统计，全国十大城市中平均地价在房价中占比约三成，即便最低的重庆天津也占比二成，而杭州更达三分之一强，位列国内前茅。某种程度说，地价上涨是推升房价上涨的主要动力，这一点毋庸置疑。


房价、地价这对连体孪生儿，谁也分割不了谁。在房地产相关利益群体中，最不愿意看到地价下降的可能就是地方政府。而在政府垄断土地一级市场的前提下，我们看见的是政府宁可少放地，也不愿供地。“向土地要收成，向土地要效益”依然是土地部门的工作重心。土地出让收入依然是地方财政收入的重要来源。地价不降，房价自然也就失去了下降的动力。


是地价上涨预期推动房价上行，还是房价下降压力反推地价下行，这都已不重要，重要的是如何能将房价降下来。在整个产业链条上，土地、税收、信贷、开发商等都是利益攸关者，在房价高企的现实境遇下，不能“只许州官放火，不许百姓点灯”，而不触动其它利益环节，这既不现实也没多少的空间。


房价回归应该是整个房地产链条上环节一起降。而占房地产开发成本重头之一的土地价格应该率先降下来。地价一降，未来新入市的商品房价格成本也会下降，价格有了下降空间，同时也会对市场预期形成连锁反应，粉碎了存量商品房的高价预期，存量房和二手房想不都很难。


同时，政府也要考虑适当增加地方财政收入的方式方法，减弱地方政府对土地出让收入的过度依赖。比如，适当缩小国税征收范围、扩大地税征收范围，加大对地方的财政支持力度等，尽快使地方政府从“借地生财”的冲动中解脱出来。


由此来看，地价和房价的关系不是一般的“关系”，那可是“政绩”和“工具”的关系，是公权力施展“无形之手”变相干预楼市的重要法宝，想要让之松手，怕不是那么容易。